Selective intake · Florida takings

Admisión selectiva · Expropiaciones en Florida

Aksè seleksyon · Sezi nan Florid

Florida eminent domain: just compensation, not just the offer. Dominio eminente en Florida: justa compensación, no solo la oferta. Domèn eminan nan Florid: konpansasyon jis, pa sèlman òf la.

A Florida eminent domain matter - state or federal - is a constitutional dispute about what the taking is worth. Fla. Const. Art. X § 6 requires full compensation; Fla. Stat. ch. 73 spells out the proceedings; § 73.092 generally shifts attorney fees to the condemning authority. We take selective eminent-domain matters where the taking is significant and the government's offer is materially below just compensation.

Un caso de dominio eminente en Florida - estatal o federal - es una disputa constitucional sobre el valor de la expropiación. Fla. Const. Art. X § 6 exige compensación total; Fla. Stat. ch. 73 regula los procedimientos; § 73.092 generalmente traslada los honorarios al condemnador. Tomamos casos selectivos donde la toma es significativa y la oferta del gobierno es materialmente baja.

Yon zafè domèn eminan nan Florid - eta oswa federal - se yon dispit konstitisyonèl sou sa sezi a vo. Fla. Const. Art. X § 6 egzije konpansasyon konplè; Fla. Stat. ch. 73 defini pwosedi yo; § 73.092 jeneralman transfere frè avoka bay otorite ki kondane a. Nou pran ka seleksyon kote sezi a enpòtan epi òf gouvènman an ba.

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What this page covers Lo que cubre esta página Sa paj sa a kouvri

Selective Florida takings. Expropiaciones selectivas en Florida. Sezi seleksyon nan Florid.

Eminent domain is not a high-volume practice at MAC Legal. We take these matters on a case-by-case basis, primarily when (a) the property being taken is significant - homestead, commercial parcel, established business - and (b) the government's offer of compensation is materially lower than what an independent appraisal supports. Our typical engagement is alongside the property owner against FDOT, county utilities, municipal projects, or federal acquisitions under the Uniform Relocation Assistance Act framework.

If the taking is small or the offer is close to fair market value, a dedicated eminent-domain boutique with deep appraisal-network relationships may serve you better, and we will tell you so directly.

El dominio eminente no es una práctica de alto volumen en MAC Legal. Tomamos estos casos caso por caso, principalmente cuando (a) la propiedad expropiada es significativa - homestead, parcela comercial, negocio establecido - y (b) la oferta del gobierno es materialmente menor que un avalúo independiente. Nuestro compromiso típico es junto al propietario contra FDOT, servicios del condado, proyectos municipales o adquisiciones federales bajo URA.

Si la toma es pequeña o la oferta se acerca al valor de mercado, una boutique especializada en dominio eminente puede servirle mejor, y se lo diremos directamente.

Domèn eminan se pa yon pratik gwo volim nan MAC Legal. Nou pran zafè sa yo ka pa ka, sitou lè (a) pwopriyete a se enpòtan - homestead, pasèl komèsyal, biznis etabli - epi (b) òf gouvènman an se materyèlman mwens pase yon evalyasyon endepandan. Angajman tipik nou se ansanm ak pwopriyetè a kont FDOT, sèvis konte, pwojè minisipal, oswa akizisyon federal anba kad URA.

Si sezi a piti oswa òf la pre valè mache, yon boutik espesyalize nan domèn eminan ka sèvi w pi byen, epi n ap di w dirèkteman.

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Florida law · in plain English Ley de Florida · en lenguaje claro Lwa Florid · an langaj klè

The constitutional and statutory framework. El marco constitucional y estatutario. Kad konstitisyonèl ak legal la.

Florida's eminent-domain framework is unusually pro-landowner. Four cornerstones drive most cases.

El marco de dominio eminente de Florida es inusualmente favorable al propietario. Cuatro pilares.

Kad domèn eminan Florid la se yon ti jan favorab a pwopriyetè a. Kat baz.

Fla. Const. Art. X § 6

Full compensation · not just market value

Compensación completa · no solo valor de mercado

Konpansasyon konplè · pa sèlman valè mache

The Florida Constitution requires "full compensation" - broader than the federal Fifth Amendment standard of "just compensation." Florida courts have interpreted this to include severance damages, business damages in qualifying cases, and other consequential losses. This constitutional floor is the starting point for every Florida taking analysis.

La Constitución de Florida exige "compensación total" - más amplia que la quinta enmienda federal. Los tribunales de Florida la interpretan para incluir daños de despojo, daños comerciales en casos calificados y otras pérdidas consecuenciales.

Konstitisyon Florid la egzije "konpansasyon konplè" - pi laj pase nòm federal la. Tribinal Florid yo entèprete sa pou enkli domaj separasyon ak domaj komèsyal nan ka kalifye.

Fla. Stat. ch. 73

Eminent Domain Proceedings

Procedimientos de Dominio Eminente

Pwosedi Domèn Eminan

Florida's statutory scheme for state, county, and municipal takings. Chapter 73 governs notice, deposit, quick-take procedure, the order of taking, and the trial procedure for valuation. Inverse-condemnation claims (where the government takes without filing) borrow this framework.

El esquema estatutario para tomas estatales, del condado y municipales. El Capítulo 73 rige notificación, depósito, procedimiento de toma rápida y el procedimiento de juicio para valuación. Las reclamaciones de condenación inversa toman prestado este marco.

Plan legal pou sezi eta, konte, ak minisipal. Chapit 73 a gouvène avi, depo, pwosedi sezi rapid, ak pwosedi pwosè pou evalyasyon. Reklamasyon kondanasyon envès yo prete kad sa a.

Fla. Stat. § 73.071(3)(b)

Business damages · the Florida advantage

Daños comerciales · la ventaja de Florida

Domaj komèsyal · avantaj Florid

When a partial taking damages an established business of more than five years on or adjoining the property, the business owner may claim business damages separately from real-estate compensation. Most states do not allow this. In Florida, business damages can equal or exceed the real-property compensation in the right partial-taking case.

Cuando una toma parcial daña un negocio establecido de más de cinco años en o adyacente a la propiedad, el dueño puede reclamar daños comerciales por separado. La mayoría de los estados no lo permiten. En Florida, los daños comerciales pueden igualar o exceder la compensación inmobiliaria.

Lè yon sezi pasyèl domaje yon biznis etabli ki gen plis pase senk ane sou oswa kole ak pwopriyete a, pwopriyetè a ka reklame domaj komèsyal apa. Pifò eta pa pèmèt sa. Nan Florid, domaj komèsyal yo ka egal oswa depase konpansasyon imobilye a.

Fla. Stat. § 73.092

Attorney fees · paid by the government

Honorarios · pagados por el gobierno

Frè avoka · peye pa gouvènman an

In a Florida eminent-domain proceeding, the condemning authority generally pays the landowner's reasonable attorney fees and costs, scaled to the benefits achieved beyond the original offer. This is one of the strongest fee-shifting frameworks in Florida law - and the reason eminent-domain counsel typically do not take a contingency cut of the recovery.

En un procedimiento de dominio eminente, la autoridad condemnante generalmente paga los honorarios razonables del propietario, escalados a los beneficios obtenidos. Uno de los marcos de honorarios más fuertes - y la razón por la que el abogado de dominio eminente no suele cobrar una contingencia.

Nan yon pwosedi domèn eminan, otorite ki kondane a jeneralman peye frè rezonab pwopriyetè a, ki gradye selon benefis yo. Sa se youn nan kad frè ki pi solid yo - epi rezon ki fè avoka domèn eminan pa pran yon koupe kontijans.

Honest scope Alcance honesto Pòte onèt

What MAC Legal does (and doesn't) in eminent domain. Lo que MAC Legal hace (y no) en dominio eminente. Sa MAC Legal fè (epi pa fè) nan domèn eminan.

We are not your primary eminent-domain firm. We take selective matters where the financial gap between the offer and just compensation is significant.

No somos su firma principal de dominio eminente. Tomamos casos selectivos.

Nou pa kabinè prensipal domèn eminan ou. Nou pran ka seleksyon.

What we do

Lo que hacemos

Sa nou fè

Material takings where the offer is materially low. Tomas significativas con ofertas bajas. Sezi enpòtan ak òf ki ba.

FDOT highway and roadway takings of homestead and commercial parcels
Tomas de FDOT en homesteads y parcelas comerciales
Sezi FDOT pou homestead ak pasèl komèsyal
Partial takings affecting an established Florida business (§ 73.071(3)(b) business damages)
Tomas parciales que afectan un negocio establecido (daños comerciales)
Sezi pasyèl ki afekte yon biznis etabli (domaj komèsyal)
Inverse condemnation - where the government has taken without formally filing
Condenación inversa - cuando el gobierno toma sin presentar
Kondanasyon envès - kote gouvènman pran san depoze
Severance damages, access damages, and other consequential losses under Fla. Const. Art. X § 6
Daños de despojo, de acceso y otras pérdidas consecuenciales
Domaj separasyon, aksè, ak lòt pèt konsekansyèl
Federal takings under the Fifth Amendment framework, handled in association with appropriately admitted counsel where federal court is required
Tomas federales bajo la Quinta Enmienda, en asociación con abogados debidamente admitidos cuando se requiere tribunal federal
Sezi federal anba Senkyèm Amandman an, an asosyasyon ak avoka ki admèt kòrèkteman lè tribinal federal nesesè

What we don't

Lo que no hacemos

Sa nou pa fè

Where another firm fits better. Donde otra firma encaja mejor. Kote yon lòt kabinè pi byen.

High-volume small takings - utility easements under a meaningful threshold often work better with eminent-domain volume practitioners
Tomas pequeñas de alto volumen - servidumbres de servicios públicos
Ti sezi gwo volim - servitid sèvis piblik
Cases where the government's offer is at or above appraised just compensation - we will tell you
Casos donde la oferta es justa según avalúo independiente
Ka kote òf la jis selon evalyasyon endepandan
Out-of-state takings outside Florida - the firm practices in Florida
Tomas fuera de Florida - la firma ejerce en Florida
Sezi deyò Florid - kabinè a pratike nan Florid
We are not your primary eminent-domain firm. We take selective matters as a trial firm with deep Florida insurance and contract experience that translates to valuation disputes
No somos su firma principal de dominio eminente. Tomamos casos selectivos como firma de juicio
Nou pa kabinè prensipal ou. Nou pran ka seleksyon kòm kabinè pwosè

Common questions Preguntas frecuentes Kesyon komen

Florida eminent domain FAQ. Preguntas frecuentes. Kesyon komen.

Does MAC Legal handle every eminent domain case? ¿MAC Legal maneja cada caso de dominio eminente? Èske MAC Legal jere chak ka domèn eminan?

No. We take eminent domain matters on a selective, case-by-case basis where the taking is significant and the government's offer is materially lower than just compensation. Smaller takings or cases where the offer is close to fair-market value are often better handled by dedicated eminent-domain boutiques with deep appraisal-network relationships. We will tell you honestly which category your case falls into.

No. Tomamos casos selectivos de manera caso por caso cuando la toma es significativa y la oferta del gobierno es materialmente menor que la justa compensación. Las tomas más pequeñas o casos donde la oferta se acerca al valor de mercado a menudo son mejor manejados por boutiques especializadas. Le diremos honestamente.

Non. Nou pran zafè domèn eminan ka pa ka kote sezi a enpòtan epi òf gouvènman an se materyèlman mwens pase konpansasyon jis. Sezi pi piti yo souvan pi byen jere pa boutik espesyalize. N ap di w onètman.

Who pays the lawyer in a Florida eminent domain case? ¿Quién paga al abogado en un caso de dominio eminente? Ki moun ki peye avoka a nan yon ka domèn eminan?

Under Fla. Stat. § 73.092, in a Florida eminent domain proceeding, the condemning authority generally pays the landowner's reasonable attorney fees and costs based on the benefits achieved beyond the original offer. This is one of the strongest fee-shifting frameworks in Florida law and is one of the reasons eminent domain attorneys typically work without a contingency cut of the recovery. Federal takings have a separate fee framework under the Uniform Relocation Assistance Act.

Bajo Fla. Stat. § 73.092, la autoridad condemnante generalmente paga los honorarios razonables del propietario basados en los beneficios obtenidos más allá de la oferta original. Uno de los marcos de traslado de honorarios más fuertes en la ley de Florida.

Anba Fla. Stat. § 73.092, otorite ki kondane a jeneralman peye frè rezonab pwopriyetè a baze sou benefis ki rive pi lwen pase òf orijinal la. Sa se youn nan kad frè ki pi solid yo nan lwa Florid.

What are business damages in a Florida eminent domain case? ¿Qué son los daños comerciales en un caso de dominio eminente? Ki sa domaj komèsyal yo ye nan yon ka domèn eminan?

Under Fla. Stat. § 73.071(3)(b), when a partial taking damages an established business of more than five years on or adjoining the property, the business owner may claim business damages separate from real-estate compensation. These are not available in most states and represent material recovery in many Florida partial-taking matters. Documentation of business income, customer access patterns, and going-concern value all factor into the appraisal.

Bajo Fla. Stat. § 73.071(3)(b), cuando una toma parcial daña un negocio establecido de más de cinco años, el dueño puede reclamar daños comerciales separados. No están disponibles en la mayoría de los estados y representan recuperación significativa en muchos casos parciales en Florida.

Anba Fla. Stat. § 73.071(3)(b), lè yon sezi pasyèl domaje yon biznis etabli ki gen plis pase senk ane, pwopriyetè a ka reklame domaj komèsyal apa. Yo pa disponib nan pifò eta.

Further reading Lectura adicional Lekti adisyonèl

The history of federal eminent domain La historia del dominio eminente federal Istwa domèn eminan federal

From the firm Del bufete Soti nan kabinè a

Kelo v. New London, the 5th Amendment, and modern just-compensation doctrine

Kelo v. New London, la 5ª Enmienda, y la doctrina moderna de compensación justa

Kelo v. New London, 5èm Amannman an, ak doktrin konpansasyon jis modèn

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Talk to a Florida trial firm Hable con una firma de juicio Pale ak yon kabinè pwosè

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Free case review. We review every inquiry. If your taking is the right size and the offer is materially low, we'll discuss representation. If not, we'll tell you who to call.

Revisión gratuita. Revisamos cada consulta. Si la toma es del tamaño correcto y la oferta es baja, discutiremos representación. Si no, le diremos a quién llamar.

Revizyon gratis. Nou revize chak demann. Si sezi a se gwosè ki bon epi òf la ba, n ap diskite sou reprezantasyon. Si non, n ap di w ki moun pou rele.

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